Le stockage se distingue de la plupart des autres secteurs immobiliers car il prospère sur le changement plutôt que sur la croissance économique. Contrairement à d’autres secteurs immobiliers qui dépendent fortement de la croissance économique, le secteur du stockage tire sa force de la capacité à s’adapter et à prospérer face aux changements. Ses moteurs de demande reposent sur les démographies et les transitions de vie, positionnant ainsi de manière unique le secteur du self-stockage pour surperformer à travers plusieurs cycles immobiliers. Cette capacité d’adaptation le rend particulièrement résilient et potentiellement plus rentable sur le long terme.
Le secteur offre un type de propriété désirable. Un site de self-stockage loue des box individuels. Les loyers varient considérablement en fonction de la taille de l’unité, des conditions des installations et de l’emplacement. Cette flexibilité et cette diversité d’options rendent le secteur attrayant pour une large gamme de locataires, des particuliers aux entreprises, augmentant ainsi sa viabilité et sa rentabilité.
Le secteur tire parti de ses moteurs de demande non cycliques inhérents et de son faible risque d’obsolescence. Le pourcentage de ménages américains utilisant le stockage est passé de 9 % en 2005 à 11 % en 2022. Depuis la pandémie, le nombre total de ménages locataires a augmenté de près d’un million pour atteindre 14,5 millions, et la durée des séjours a augmenté de 10 %. Ces tendances démontrent la demande croissante et soutenue pour le stockage, soulignant sa résilience et son potentiel de croissance continue.
Le self-stockage possède une base de locataires fidèle. Les consommateurs vivant des événements majeurs de la vie stimulent la demande, et les locataires renouvellent généralement les baux au moins une fois. Les ménages constituent 79 % des locataires, le reste étant composé d’utilisateurs professionnels tels que des commerçants nécessitant un espace d’inventaire supplémentaire ou des travailleurs indépendants stockant du matériel. Cette fidélité des locataires assure une source de revenus stable et prévisible pour le secteur.
Dans les années 2010, on pensait que les milléniaux seraient moins enclins à utiliser le self-stockage en raison d‘e‘une préférences pour posséder moins de biens physiques. Cependant, les milléniaux représentent maintenant 34 % de la base de consommateurs, dépassant même les baby-boomers. Cette évolution des tendances démographiques indique une adaptation et une pertinence continues du secteur du self-stockage face aux changements de comportements de consommation.
Graphique : Le self-stockage a surperformé l’immobilier global. Le profil de revenu du secteur est relativement résilient. La location au mois permet à des groupes de gestion sophistiqués d’augmenter les loyers plus fréquemment, offrant une protection contre l’inflation et générant une forte croissance des loyers. Le coût de maintien d’un actif immobilier est un frein majeur aux rendements, mais ces coûts pour le stockage sont parmi les plus bas de tout secteur immobilier.
Les box de self-stockage ont une demande plus inélastique par rapport à d’autres secteurs immobiliers, car elles sont une nécessité à faible coût, lors d’événements de la vie. Étant donné les moteurs de demande non cycliques inhérents au secteur, le self-stockage est considéré comme un type de propriété défensive et a finalement surperformé les secteurs traditionnels sur plusieurs cycles immobiliers. Cette inélasticité de la demande, combinée à une gestion efficace, positionne le self-stockage comme un investissement stable et potentiellement lucratif dans le paysage immobilier.